私が借りている住宅ローンの金利は１０年目までと１１年目以降で金利の割合が異なっていて次のようになっています。
| 金 利 | 支払金額 | |
| １０年目まで | 0.86% | 99,808 |
| １１年目以降 | 1.56% | 103,317 |
返済元金が22,000,000円、返済金額の合計が24,617,387円です。ということで、この差額2,617,387円が金利となるわけですが、現在、前半の１０年まで支払いが終わっていて、単純に金利1.56％分を計算すると1,591,449円が１１年目以降の金利となります。
一応借り換えを検討はしてみたのですが、モゲチェックからの回答は借り換えメリットは無いとの回答でした。その際に借り換えの目安を教えてくれたのですが、残金1,000万円以上、金利差1.0％以上、残存期間１０年以上とのことでした。私の場合金利差が1.0％以上なかったため借り換えメリットが無かったようです。
借り換えメリットあると思ったのに～。
今後支払うローンと、現在保有している株式の年間配当を次の表にまとめて見ました。尚、ローン残高と株式取得額はほぼ同額です。これをもとに繰り上げ返済をするメリットが有るかを考えてみます。
| 期 間 | ローン残高 | 元金均等割り | 金利分 | 配当金受取額 |
| １１年目 | 12,591,449 | 11,000,000 | 1,591,449 | 430,610 |
| １２年目 | 11,332,304 | 9,900,000 | 1,432,304 | 861,210 |
| １３年目 | 10,073,160 | 8,800,000 | 1,273,160 | 1,291,829 |
| １４年目 | 8,814,015 | 7,700,000 | 1,114,015 | 1,722,439 |
| １５年目 | 7,554,870 | 6,600,000 | 954,870 | 2,153,049 |
| １６年目 | 6,295,725 | 5,500,000 | 795,725 | 2,583,659 |
| １７年目 | 5,036,580 | 4,400,000 | 636,580 | 3,014,268 |
| １８年目 | 3,777,435 | 3,300,000 | 477,435 | 3,444,878 |
| １９年目 | 2,518,290 | 2,200,000 | 318,290 | 3,875,488 |
| ２０年目 | 1,259,145 | 1,100,000 | 159,145 | 4,306,098 |
減配がないことを前提としていますが、この表を見ていくと３年目で金利分残（1,273,160円）と配当金受取額 （1,291,829円） がほぼ同じとなっています。また、これは配当金は受け取りだけで、配当再投資を考慮していません。配当金をインデックス投資に回していけばさらにそのメリットは大きくなります。
住宅ローン控除もあるし、繰り上げ返済するメリットは少ないね。
また、今の時点でローンを一括返済し返済額分を1.05％のインデックス投資に回したとすると次のようになります。比較として現在保有している株の配当金をインデックスに再投資した場合も示します。
| 返済額分 | 配当金再投資 | |
| １１年目 | 1,239,804 | 430,610 |
| １２年目 | 2,541,598 | 882,750 |
| １３年目 | 3,908,482 | 1,357,497 |
| １４年目 | 5,343,710 | 1,855,982 |
| １５年目 | 6,850,700 | 2,379,391 |
| １６年目 | 8,433,039 | 2,928,970 |
| １７年目 | 10,094,495 | 3,506,028 |
| １８年目 | 11,839,023 | 4,111,940 |
| １９年目 | 13,670,779 | 4,748,146 |
| ２０年目 | 15,594,121 | 5,416,163 |
配当金再投資に関しては株の保有額11,000,000円があるため、合計すると16,416,163円ですから、約100万円ほど差が出ています。100万円は大きいですね。但し減配と株の評価額が下がらないことを前提にしていますが、株価に関しては上がるか下がるかはその時の経済状況次第ですから、まぁ運次第です。
やっぱり投資のほうがいいみたい。
結論
個人的に結論としては、現状のまま株を保有して配当金をインデックス投資に回していくことが、繰り上げ返済をするよりもお得と考えています。株の含み損100万円までであれば繰り上げする場合とトントンで、手元に資金も残るため、何かあっても安心・安全な気がします。ということで、繰り上げ返済はしないことで決まりです。
尚、これらの計算はザックリの計算で細かいところは合いませんが、大まかなところをつかむ為のものですので悪しからず。
投資判断は自己責任で！
